日前，北京不动产登记处发布关于宅基地多类问题以及案例规定答疑，这中间还包括城市更新项目怎么样办理个人产权登记、办理不动产“带押过户”业务所需要的材料、依嘱托登记时，房屋不符合登记条件该怎么办.....快一起下拉查看，顺义伙伴们也可以收藏起来以备不时之需 ↓

　　答：经宅基地所有权人同意，农民集体经济组织成员之间互换房屋，导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移的，可以依法予以确权登记。《不动产登记暂行条例实施细则》第四十二条规定，农民集体经济组织内部互换房屋，申请宅基地使用权及房屋所有权转移登记的，应当提交不动产权属证书或者其他权属来源材料、集体经济组织内部互换房屋的协议等材料办理登记。

　　答：《中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》明确要求，依法维护进城落户农民的宅基地使用权、土地承包经营权、集体收益分配权，引导进城落户农民依法自愿有偿退出上述权益，不得以退出承包地和宅基地作为农民进城落户条件。《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》规定，农民进城落户后，其原合法取得的宅基地使用权应予以确权登记。

　　问题一：因房屋均为个人产权、产权主体分散且与实施主体不一致导致的“规划审批难”可以如何解决？

　　答：以西城区桦皮厂胡同8号楼为例。西城区桦皮厂胡同8号楼改建以前，全部居民已取得房屋产权。改建后的房屋是在原有住宅拆除、重新建设的基础上进行，改建后的不动产权利并未发生转移、变化。

　　市规划自然资源委西城分局借鉴政府投资类项目代建模式，提出由分散的产权主体授权有资质的建筑设计企业作为实施主体，实施主体实施代建，项目改建完成后，不动产权利依然归原登记主体所有的办理路径，从源头上打通“规划审批难”的堵点问题。

　　答：以西城区桦皮厂胡同8号楼为例。原有住宅拆除、灭失后完成注销登记，重新按照划拨方式办理供地手续。借鉴平房翻建模式，新建成房屋按照“一户一首次”的办理路径，实现产权登记（还原），化解项目“产权登记难”的瓶颈问题。此外，注销登记与首次登记同时段办理，一并解决桦皮厂胡同8号楼居民子女入学问题。

　　案例：西城区桦皮厂胡同8号楼总用地面积374.93平方米，房屋总建筑面积1104.4平方米，是上世纪70年代建成的5层住宅楼房，北临后桃园胡同，西临桦皮厂胡同，东、南至玉桃园二区围栏，地处古都风貌协调区内。该楼栋楼体年久失修，墙体开裂、沙化，部分厨房、卫生间沉降，抗击地震设防低，安全鉴定为D级，严重影响居民的居住环境和生活质量；设施严重老化、上下水管跑冒滴漏，电线、燃气管线明线铺设，存在重大安全风险隐患。居民改建愿望强烈。经西城区委、区政府统一决策部署，西城区桦皮厂胡同8号楼被纳入西城区首批危旧楼改建试点项目。

　　作为项目负责人，张博（西城区登记中心登记二科科长）迎难而上，以“幸福西城”“有解思维”为出发点，切实解决居民关心问题。

　　2024年5月，桦皮厂胡同8号楼居民在乔迁新居取得了崭新的不动产权证书。同时实现了居民“交房即交证”。

　　答：办理不动产“带押过户”，需要同时满足四方面条件。一是在本市进行的个人存量住房交易；二是交易住房在辖内商业银行设立且仅存一次有效抵押；三是交易卖方未结清贷款为个人住房商业贷款，或已还清公积金贷款且无相应抵押登记的组合贷款；四是交易买方全款或办理个人住房商业贷款购房。

　　答：买卖双方需要携带不动产登记申请书、申请人身份证件、不动产权属证书、存量房买卖合同、契税完税凭证，以及其他登记所需要的材料等。此外，卖方贷款银行需提供不动产登记申请书、授权委托书、受托人身份证件、不动产登记证明、抵押权人同意不动产转移的函和解押协议。买方贷款银行需提供不动产登记申请书、主债权及不动产抵押合同、授权委托书和受托人身份证明。

　　案例：一天，刘女士与李女士来到不动产大厅办理存量房买卖业务。经了解，办事人刘女士符合本市个人存量住房交易条件，但交易住房在辖内商业银行仅存一次有效抵押未结清贷款。不仅如此，受让方李女士需以商业贷款方式购房，买卖双方的抵押银行并不是同一家银行。

　　为节约交易时间，降低交易难度，耿振（门头沟区登记中心登记科副科长）张博（西城区登记中心登记二科科长）临时成立工作小组积极协调买卖双方及各自抵押银行准备相关申请材料，同时专门安排窗口人员快速受理、审核，确保从受理、抵押到最终发证全流程无缝衔接，最终通过全员努力，成功完成跨行间存量房“带押过户”业务。

　　答：不动产共有权是指多个自然人或组织对同一个不动产享有所有权。《中华人民共和国民法典》第二百九十七条规定：“不动产或者动产可以由两个以上组织、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。”按份共有不动产是各共有人（或组织，下同）对共有不动产按照其份额享有所有权，即按份额享有权利及承担义务；共同共有是各共有人对共有不动产共同享有所有权，即各共有人享有的权利、承担的义务是一致的，每个共有人对共有不动产的权利都是延伸到整个不动产。

　　在本案中，涉案房产已经判归三人按份共有，按照《中华人民共和国民法典》第二百二十九条、二百三十条规定，物权已经确定并发生效力，只是未办理不动产登记这种行政确认手续。所以，涉案房产已经是张、李、王三人的按份共有不动产。《中华人民共和国民法典》第三百零一条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外”，明确了“处分”共有的不动产需三分之二份额之上的按份共有人或者全体共同共有人一同办理，《不动产登记暂行条例实施细则》对“处分”共有不动产也有类似《中华人民共和国民法典》的要求，但未体现申请办理“获得”共有不动产所需的条件。

　　对此，《不动产登记操作规范（试行）》对共有不动产的办理（包括处分和获得时的登记手续）做出规定，要求“共有不动产的登记，应当由全体共有人共同申请。”《北京市不动产登记工作规范》也基本相似，强调“共同所有的不动产办理登记时，应当由全体共有人共同申请。”

　　答：不动产登记共有三种程序，分别是依申请登记、依嘱托登记、依职权登记。在已有生效的法律文书的情况下，因共有不动产的全体共有人无法共同申请导致没办法采取依申请登记的，申请的人能到人民法院执行庭申请向登记部门出示《协助执行通知书》，这样登记部门即可通过依嘱托登记的方式为部分共有人办理产权登记。

　　有一天，满面愁容的张先生找到周志康（大兴区登记中心登记一科副科长）求助。原来，张先生、李女士、王女士（化名，下同）三个人因不动产纠纷起诉至人民法院，判决结果为某房屋归张先生、李女士、王女士所有，其中张先生享有该房屋二分之一的份额，李女士享有该房屋四分之一的份额，王女士享有该房屋四分之一的份额，判决书已生效。因原房主已去世且当事人之间有矛盾，所以张先生到不动产登记部门申请办理登记业务时，李女士和王女士并不到场配合或出具材料。同时，因判决书内未体现需李女士、王女士配合办理不动产转移登记的表述，故人民法院执行庭无法帮助张先生向不动产登记部门出示《协助执行通知书》。

　　按照《中华人民共和国民法典》《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记操作规范（试行）》有关要求，张、李、王三人确实应当共同申请办理共有不动产的登记业务，张先生无法单独申请办理不动产登记并领取不动产权证书，但张先生通过法律途径合法获得不动产的一部分，想通过不动产登记进行物权公示，是合乎情理的。因此，周志康（大兴区登记中心登记一科副科长）在做好法律规范的解答解释工作后，建议申请人沟通全部共有人共同到场申请办理。但考虑到申请人之间确实无法互相配合这一现实情况后，周志康（大兴区登记中心登记一科副科长）在仔细判断法律文书细节、排除法律风险的基础上，为张先生找到了部分共有人办理不动产登记转移的路径：一是沟通人民法院执行庭为部分共有人出具《协助执行通知书》，二是探索依申请为部分共有人办理不动产转移登记路径。

　　经过周志康（大兴区登记中心登记一科副科长）与法院多次沟通、反复与相关科室研究法律和法规和探索办理路径后，登记部门依据生效法律文书明确的物权归属，为张先生办理了转移登记，终于让张先生顺利领取到了自己的不动产权证书，解决了自己的心头大事。

　　答：依嘱托登记是指登记部门依据人民政府、人民法院、税务机关等国家有权机关出具的相关嘱托文件办理不动产登记。收到嘱托文件后，登记部门应查验房子是不是符合登记条件后再办理。

　　答：曹先生案例中，没办法办理登记的症结在于房屋中间几次买卖均未缴纳契税费。依据北京市不动产登记规范1.9.2依嘱托登记程序的规定：“未提供税费缴纳结果材料的，不动产登记机构应当书面告知嘱托机关，嘱托机关仍要求继续协助的，不动产登记机构不停止办理登记。”

　　因此，登记部门需先与法院执行局沟通协商，去函详细说明该房屋过户手续存在问题。待收到法院明确“继续执行”意见后，登记部门依据法院协助执行通知书直接办理过户手续，涉及欠缴税务的由税务部门列入追缴清单。这样做既符合法定登记程序，也保障了产权人的合法权益，切实化解群众的登记难题。

　　案例：一天，市民曹先生来到怀柔区不动产登记中心大厅咨询办理协执过户事宜，身为工作人员的刘云光（怀柔区登记中心登记一科副科长）主动上前热情接待。经了解，曹先生购买的房屋已于30年前签订购买合同，中间经过3次买卖均未缴纳契税及办理登记手续，经法院判决，曹先生为房屋产权人。

　　为帮助曹先生解决难题，维护不动产合法权利，刘云光（怀柔区登记中心登记一科副科长）主动与税务局、法院执行局多次沟通，书面明确协助执行事宜。收到法院回执的第一时间，刘云光立刻联系曹先生，为其提供全程帮办代办服务，让曹先生于当日领取到了期盼已久的“大红本”。

　　声明：转载此文是出于传递更加多信息之目的。若有来源标注错误或侵犯了您的合法权益，请作者持权属证明与本网联系，我们将及时更正、删除，谢谢。

　　三店通用哦！19.9元/2次，秒杀顺义元素时代热氧氢汗蒸2次体验卡，在休闲养生中抗氧化，清除自由基，增强免疫力，沉浸式氢蒸，塑造健康美丽的自己！